陸屋根の現状

調査に伺った前橋市大手町にあるこの建物は鉄筋RCで築年数は36年程度のようです。1階が駐車場になっていますので実際は4階建ての高さのビルになりますね。現時点で漏水などの不具合は不明のようですが、第一印象で全体的な経年劣化が感じられます。

「陸屋根（ろくやね）」とは、傾斜がほとんどない平らな屋根のことを指し、マンションやビル、近年のモダン住宅などで多く採用されています。
このような屋根は排水勾配が小さいため、防水層の劣化が特に重要な問題になります。陸屋根には雨水がたまりやすいため、防水層で建物内部への浸水を防ぐ構造になっています。

陸屋根の防水層は、次のような要因で徐々に劣化します。

1. 紫外線による表面劣化
   → トップコートやシートの表面がひび割れ・粉化し、下地が露出。

2. 熱・寒暖差による伸縮
   → 夏と冬の温度差で膨張・収縮を繰り返すことで、亀裂・剥離が発生。

3. 経年劣化（材料の硬化・脆化）
   → 樹脂やアスファルトが経年で硬くなり、柔軟性を失って割れやすくなる。

4. 施工不良・排水不良
   → 勾配不足やドレン（排水口）の詰まりで雨水が滞留し、防水層への負荷が増加
   などが挙げられます。

劣化の詳細を確認する為に屋上に上がらせてもらいました。どうやらこの防水はルーフィングシートの上にFRP防水を施した複合式防水のようです。至る所にクラックがあり、表層の塗膜はもちろんのこと一番下のルーフィングシートまで露出してボロボロになっています。これでは防水の機能がほぼありませんので違いなく雨水が浸透していることでしょう。早急な対応が必要な状態です。陸屋根防水におけるポイントをまとめると以下のようになります。

• 陸屋根は防水層の健全性が寿命を左右する。

• 紫外線・温度変化・経年劣化が主な原因。

• 定期点検とトップコートの塗り替えで耐用年数を大きく延ばせる。

• 放置すると漏水・構造腐食・断熱性能低下など深刻な被害に発展する。

外壁の現状

ALC外壁（エー・エル・シー外壁）は、軽量で断熱性・耐火性に優れた外壁材として、住宅・ビル・工場など幅広く使われています。
しかしALC自体は多孔質な素材のため表面の塗膜が劣化してしまうと水分を非常に吸込みやすいです。これは外壁材全般に言えることなんですが10年程度で点検、塗り替え等のメンテナンスを施すことが
建物を維持する上で非常に重要になってきます。この物件は幸い大きなクラックやコーキングの切れなどは見受けられませんでしたが、外壁表面の状態としてはすぐにでも塗り替えを検討された方が良いと思われます。
外壁の性能維持をする為のポイントは以下のようになります。

• 外壁塗装は「美観」＋「防水」＋「紫外線防護」を担う重要な仕上げ。

• 劣化は紫外線と水分が主因で、初期サインはチョーキングや色あせ。

• 放置すると塗膜が剥がれ、最終的に外壁材そのものが傷む。

• 塗料の種類ごとに適切な**再塗装サイクル（約10〜15年）**を守ることが大切。

現場調査まとめ

現地調査を経て、外壁はもとより陸屋根防水は劣化が激しく間違いなく雨水が浸透してしまっていますので早急な補修工事が必要だと感じました。これから屋根、外壁ともに最適な工事プランをご提案させていただこうと思います。今回のように、建物の状態が気になる、高い所（屋根廻りなど）を点検して欲しいなど、些細なことでも構いませんのでお気軽にお問い合わせください。